En algunas zonas urbanas de España existe poca oferta de propiedades residenciales, y reformar locales comerciales para ser usados como vivienda se ha convertido en una tendencia en los últimos años. Si ha escuchado sobre el tema, y está interesado, a continuación le respondemos sobre si ¿es rentable convertir un local en vivienda?, para que pueda tomar la decisión informada.
Tabla de contenidos
¿Qué implica convertir un local en vivienda?
Requisitos legales para el cambio de uso
Para confirmar que un local es apto para convertirse en una vivienda, el primer paso es verificar el Plan General de Ordenación Urbana de tu localidad y las regulaciones de tu comunidad autónoma, de esta forma sabrá si la opción es viable o no.
También es necesario solicitar la viabilidad de uso en el ayuntamiento correspondiente y obtener la aprobación de la comunidad de propietarios.
Normativa local y municipal
En cada comunidad autónoma pueden existir variaciones, pero en general el Plan General del Municipio indica la viabilidad urbanística, que indica que el suelo donde está ubicado el local permite su cambio a una vivienda. Por otra parte, las leyes de habitabilidad indican la viabilidad geométrica que detallan las condiciones y distribución que debe tener el inmueble.
Documentación necesaria
Los documentos que acreditan que un espacio puede ser habitable son:
- Cédula de habitabilidad. Es el documento que garantiza que un inmueble cumple con las condiciones básicas para ser una vivienda.
- Licencia de primera ocupación. Este es el permiso que se le otorga a una construcción que cumple con las leyes actuales y con la licencia de obras.
Ventajas de convertir un local en vivienda
Costos más bajos en la adquisición del local
Aunque depende de la zona, por lo general los inmuebles comerciales tienen precios más competitivos que las propiedades de carácter residencial, es decir, se pueden conseguir locales comerciales a menor precio que las viviendas tradicionales.
Posibilidades de personalización
Convertir un local en una vivienda, es una oportunidad perfecta para poner a prueba tu creatividad e imaginación, y diseñar el espacio de acuerdo a tus gustos y preferencias.
Durante el proceso de cambiar un espacio comercial a un hogar, puedes incorporar ideas y elementos que le aportan un carácter único y personalizado al lugar. Esto ofrece la posibilidad de hacer reformas y lograr un espacio residencial con un valor agregado.
También es posible adaptar el lugar para personas discapacitadas o con movilidad reducida, al eliminar las barreras arquitectónicas.
Ubicación en zonas céntricas
Una parte importante de los edificios comerciales están ubicados en zonas céntricas y cerca de servicios como restaurantes, hospitales, escuelas, parques, centros comerciales y con acceso a transporte público. Esto los convierte en espacios privilegiados.
Desventajas y riesgos de la conversión
Gastos adicionales en obras y permisos
Hay que considerar que para que un local comercial sirva como vivienda se requieren hacer muchas modificaciones, desde reformas en el sistema eléctrico y en la fontanería, hasta estructurales. Con esto, existe la posibilidad de que surjan gastos imprevistos o daños ocultos.
Además, para obtener los permisos de habitabilidad deben pagarse tasas e impuestos que deben sumarse al presupuesto.
Restricciones y limitaciones urbanísticas
Los permisos de construcción y las normativas de cada región pueden ser un inconveniente al momento de convertir un local comercial en una vivienda. Por ello es esencial contar con profesionales expertos, para evitar problemas y retrasos.
Rentabilidad a largo plazo
Para saber si vale la pena la transformación, es importante analizar si existirá un retorno de la inversión a largo plazo. En caso de que esto no suceda, es necesario evaluar bien la decisión.
Cómo es el proceso de conversión
- El proceso comienza con una inspección en la que se verifica que el local comercial es apto para convertirse en un espacio residencial. Esto implica comprobar que, de acuerdo a la ubicación, en la normativa de la comunidad autónoma está permitido realizar este tipo de reformas. También garantizar que las condiciones de la estructura son adecuadas para soportar una vivienda y que el acceso sea igualmente apto y seguro.
- Al verificar que se puede ejecutar el proyecto en el local, comienza la etapa de diseño y planificación. Con la colaboración de profesionales para una reforma integral, como arquitectos o diseñadores y contratistas.
- Una vez que se tiene el diseño del proyecto, se deben solicitar permisos y licencias ante el ayuntamiento correspondiente.
- Por último, corresponde analizar el presupuesto y definir si se requiere de algún tipo de financiación para culminar el proyecto con éxito.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
No existe una respuesta única a esta interrogante, ya que depende de varios factores y cada caso en particular.
Antes de tomar la decisión final es necesario considerar aspectos como la ubicación, el tamaño del local, el presupuesto disponible, la normativa de la localidad y el estado actual del inmueble.
En general, en las zonas urbanas y céntricas la demanda de vivienda suele ser más alta y los precios más elevados, por lo que un local comercial puede representar una excelente alternativa.
Además, será rentable si hay una buena planificación en la reforma y un seguimiento riguroso del presupuesto. Así se minimizan los riesgos.
Análisis de inversión vs. rentabilidad
Para determinar si la inversión es rentable, es indispensable realizar un estudio de viabilidad en la zona. Se debe analizar el mercado inmobiliario, para conocer la disponibilidad de propiedades tanto comerciales como residenciales, y sus precios tanto de venta como de alquiler.
También considera que un local grande puede ser ideal para hacer un diseño personalizado de la distribución de las habitaciones, y conseguir así una vivienda cómoda y amplia. Si además el local está en buenas condiciones, esto puede reducir la inversión en renovaciones.
Lo que determinará si es rentable o no convertir un local en vivienda será el cálculo del retorno de la inversión.
Factores a tener en cuenta antes de tomar la decisión
Coste total del proyecto
Antes de iniciar el camino para una reforma de oficina o de un local comercial a una vivienda, se debe considerar el total de la inversión. Que implica adquirir el local, tramitar los permisos y realizar las obras.
Demanda de viviendas en la zona
Analizar la demanda de viviendas en la zona donde se desea vivir. Es muy probable que exista mayor demanda de inmuebles residenciales que comerciales, y considerar la conversión sea la mejor alternativa.
Revalorización de la propiedad
Debido a que cambiar un local a una vivienda requiere de una inversión de dinero importante, es esencial tener en cuenta si una vez que se haya realizado la conversión, el inmueble aumentará su valor de mercado.
Como podemos ver, convertir un local comercial en una vivienda es un proceso que implica realizar modificaciones importantes, para cumplir con los requisitos legales y de infraestructura. Por lo que, la decisión final de si es rentable convertir un local en vivienda o no dependerá de múltiples factores que responden a condiciones específicas de la propiedad.
